실수요자이거나 투자자이거나 경매로 부동산을 매수하려면 다음과 같은 입찰 준비가 필요하므로 이를 체크할 필요가 있다.

①초보자는 경매가 서투르기 때문에 법원에 등록된 ‘매수 신청 대리인’을 찾아가 경매대행을 의뢰한다.

②의뢰자는 상담자(매수신청대리인)와 더불어 입찰기일 5일 내지 7일전에 매수할 경매물건을 검색한다.

③선호하는 종목, 지역, 교통, 회전성, 수익성, 안전성, 자금동원능력 등 ‘맞춤 경매’를 해야 한다.

④ ‘대법원경매 사이트’와 더불어 ‘일반경매 사이트’에서 인터넷으로 검색한다. 정보지에서 고르거나 신문 등에서도 고를 수 있다.

⑤상담자는 이미 사용 중인 전문경매사이트에서 물건을 3개 정도 추천을 해주게 된다. 이 때 의뢰인도 나름대로 고른 물건을 가지고 상담자로부터 컨설팅을 받는다. 의뢰인과 상담자는 상호 의견과 의사를 충분하게 나누어야 한다.

⑥선택된 물건에 대하여 분석을 한다.

⑦토지이용계획 확인, 등기부등본 열람 등 공부(건축물대장, 토지대장)를 확인한다.

⑧미리 법원에서 경매사건기록을 열람한다.

⑨임차인에 관하여 특별히 신경써야 한다.

  ㉠‘대법원경매 사이트’에서 매각물건명세서를 반드시 확인해야 한다.

  ㉡주민 센터에서 ‘전입세대 열람’을 신청 전입세대를 확인해야 한다.

  사전에 해당 ‘대법원경매 사이트’를 프린터로 뽑아 이를 주민 센터 창구에 제시해야 ‘전입세대 열람’을 할 수 있다.(☞주민등록 등초본을 발급받을 수 없다)

  ㉢야간에 현장을 찾아가서 임차인의 주거사실을 직접 확인하는 것이 필요하다. 법원의 조사는 거의가 미상이라고 하므로 당사자가 직접 확인할 수밖에 없는 것이다.

⑩임장활동을 해야 한다. 즉 현장답사를 꼭 해야 한다. 이 때에 혼자 가지 말고 가족 또는 컨설턴트와 동행한다. 사전에 지도, 사진, 등기부등본, 지적도 및 감정서 등을 준비해서 실물과 견줘 본다.

⑪임장활동에서 가장 중요한 것은 물건분석과 현장에서 정보를 입수하는 것이다.

⑫임차인 현황 또는 유치권자 등 점유자를 확인해야 한다.

⑬인근 공인중개사사무소를 찾아가 협조를 구한다. 빈손으로 찾아가서 건성으로 정보를 얻으려면 헛수고 하게 된다. 그 공인중개사의 협조(정확한 시세 및 정보) 여하는 매수 성공 여부와 직결되기 때문이다.

⑭응찰 준비를 해야 한다.

   ㉠입찰기일 하루 전 또는 당일 1시간 전에 ‘대법원경매 사이트’에서 변경, 정지, 취하 등 변동사항을 점검한다.

   ㉡같은 시간에 등기부 등본 열람과 전문경매 사이트에서 한 번 더 변동사항 등을 체크한다. 얼마나 조회했는지도 점검한다.

   ㉢인근 낙찰사례, 과거 낙찰가율 등을 분석한다.

   ㉣말소기준권리를 기준으로 날짜 별로 표를 만들어 권리분석을 다시 해본다. 유치권이 있을 경우는 신중해야 한다. 가등기는 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지를 구분한다. 가처분이 있는 경우 날짜별 순위를 점검해 본다.

   ㉤인수해야 할 임차권, 유치권 등은 매수가격에 이를 플러스(+)해야 한다.

   ㉥최종적으로 정책, 세제, 시장동향 전망, 지역전망 및 개별물건의 전망(특히 가격변동 추이와 자금회전)등을 감안하여 낙찰 예상가를 점쳐야 한다.(이때에 본인의 판단이 중요한 데 가급적 컨설턴트의 고견에 따르는 것이 바람직하다)

⑮입찰가격을 정했으면 이를 바꾸지 말라(이는 필자가 선험 한 체험 측이다). 당일 입찰법정의 분위기 또는 일기 및 소문 등에 흔들리지 말라.  

-입찰보증금을 준비한다. 통상 10%이나 재경매 등 특별매각조건일 경우 20%인 점을 유의해야 한다.

-입찰자 명의를 누구로 할 것인지, 공동 또는 단독명의로 할 것인지와 본인이 직접 입찰할 것인지 아니면 대행을 시킬 것인지를 정해야 한다. 대행을 위해서는 인감증명서 발급과 위임장을 작성해야 한다.

-입찰 표 작성은 미리 준비해서 사전에 작성하는 것도 한 가지 방법이다. 법정에서는 분위기 때문에 흔들릴 가능성이 많다. 당초에 정한 것이 맞을 확률이 높다.